Inmueble en precario
🏠¿Que es el precario? Es una figura jurídica que se identifica con la posesión de lo ajeno sin contar con un título, y sin pago de renta.
📌Características:
1.- Gratuidad: no hay contraprestación.
2.- Tolerancia o no del dueño.
3.- Fatal de título: no hay contrato de alquiler, cesión …
4.- El dueño puede exigir en cualquier momento la devolución del bien.
📌Clases de precario:
Esta tenencia puede contar con la tolerancia del propietario, es cuando estamos en situaciones de:
1.- Un hijo contrae matrimonio, y sus padres le ceden la vivienda para que el matrimonio se instale.
2.- Un hijo está instalado en una vivienda heredada, que todavía no ha sido repartida.
📍Cuando la tenencia no cuenta con la tolerancia del dueño, nos encontramos ante el llamado “Okupa”.
📍¿Qué puede hacer el dueño frente a la persona que ocupa el inmueble? Porque con tolerancia o no del dueño, llegado el momento que reclama la devolución del inmueble, el ocupante se niega a su devolución.
Al dueño solo le queda la opción de ejercitar la acción de desahucio por precario.
Pasos a seguir en una herencia
📜De una forma muy esquemática, vamos a hacer un recorrido de los pasos a seguir tras el fallecimiento de una persona; pues es una pregunta muy habitual en los despachos de abogados.
Por supuesto, cada herencia tiene sus particularidades, cuando entramos de lleno en las operaciones particionales.
📌Pasos:
✅1.- Solicitar el certificado de defunción.
✅2.- Solicitar el Certificado de ultimas voluntades.
Con él sabremos si el fallecido otorgó testamento, y ante qué Notario.
✅3.- Si otorgó testamento, me dirijo al Notario y le solicitó copia autorizada del mismo.
Sino otorgó testamento, el Notario tendrá que hacer la declaración de herederos.
✅4.- Hacer un inventario de bienes y deudas, que trasladaré al Notario para formalizar la Escritura de partición de herencia, aceptarla a beneficio de inventario, o en su caso, renunciar a ella.
✅5.- Pagar el impuesto de sucesiones. No olvidemos, que el plazo para hacerlo es de 6 meses desde el fallecimiento.
✅6.- Si hay bienes inmuebles se debe liquidar el plusvalía.
✅7.- Lleva la Escritura de Partición de herencia al Registro de la Propiedad.
Modificación de medidas tras el divorcio
📌Con el transcurso del tiempo, las circunstancias que fueron tenidas en cuenta para adoptar las medidas paterno filiales y económicas, en el seno de un procedimiento de divorcio o de medidas definitivas, van cambiando, y se hace necesario adaptar esas medidas a la realidad.
📌Para poder solicitar una modificación de medidas es necesario que se haya producido un cambio sustancial de las circunstancias que dieron lugar a su adopción, puede solicitarse su modificación.
➡️¿Cuáles son los requisitos?
✅1.- Que exista un cambio sustancial y cierto.
✅2.- Que sea duradero y estable.
✅3.- Que sea imprevisible.
✅4.- Que sea posterior a dictarse la Sentencia.
Siempre se deberá realizar una comparación entre la situación que dio lugar a que se adoptarán estás medidas, y las circunstancias actuales.
➡️Los supuestos más frecuentes son:
⏩1.- Aumento o reducción de pensión de alimentos.
⏩2.- Cambio de custodia.
⏩3.- Ampliación régimen de visitas.
⏩4.- Extinción pensión compensatoria.
⏩5.- Modificación uso vivienda familiar.
Régimen de visitas. Control judicial
⚖️El Tribunal Supremo en STS n.º 1251/2025 de 16 de Septiembre de 2025, aborda si debe establecerse o mantenerse un régimen de comunicación entre el menor y su padre, atendiendo a la implicación de los progenitores, la evolución del vínculo paternofilial, y el interés del menor.
📍Iter procesal:
✅1.- Los hechos se iniciaron tras la interposición de demanda de fijación de medidas paterno filiales, entre las que se solicita que no se fije régimen de visitas para el padre.
✅2.- En Sentencia no se fijan visitas a favor del padre, por falta de relación entre ambos, entre otras razones.
✅3.- La Audiencia provincial, tras el recurso planteado por el padre, establece un régimen de visitas progresivo a favor del padre.
La madre recurre la sentencia en casación la supresión de las visitas.
✅4.- El Tribunal Supremo, ratificar la fijación del régimen de visitas, con matizaciones ya que se atenderá a la evolución del comportamiento del padre y la relación con su hijo, con lo cual dichas visitas estarán sometidas a un efectivo control judicial; de forma que se podrá dejar sin efecto la comunicación entre padre e hijo en el caso de incumplimiento de dicho régimen.
⚖️El Tribunal Supremo nos recuerda que el bienestar del menor está por encima de todo, y es necesario un control judicial del cumplimiento del régimen de visitas, no dejando en manos exclusivas de técnicos o terceros la decisión de la ampliación o supresión del mismo.
Liquidación gananciales: licencia taxi
📌Cuando la licencia para la actividad del taxi, se adquiere por el marido constante la sociedad de gananciales, ¿se deben incluir en el activo de la liquidación de la sociedad de gananciales los rendimientos obtenidos por explotación de la licencia del taxi desde la disolución de la sociedad de gananciales hasta su efectiva liquidación?
⚖️La sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2025, aborda esta cuestión, planteándose si en la formación de inventario tiene naturaleza privada o ganancial los rendimientos que se han obtenido durante dicho periodo de tiempo.
💡Deben incluirse en el inventario porque partiendo del carácter ganancial de la licencia de taxi, los rendimientos netos producidos por su explotación durante el tiempo comprendido entre la disolución de la sociedad y su liquidación forman parte del activo, por derivar de la explotación de una unidad económica equivalente a una empresa o negocio.
Pero, ello no hace comunes los ingresos que procedan del propio trabajo del ex cónyuge, porque corresponde al productor de los rendimientos una remuneración por su actuación; y por lo tanto el salario, que pudiera corresponder al ex conyuge tanto por las horas realizadas como conductor como por las tareas auxiliares que la actividad requiere, son privativas desde el mismo día en que se disolvió la sociedad.
💡Una vez formado el inventario, al llegar a la fase de liquidación, a estos rendimientos deberán deducirse los gastos de explotación, cargas e impuestos derivados de dicha explotación, cuotas de autónomos, reparaciones, combustible, seguros, y análogos.
¿Avalas a tu hijo?
Nos hemos encontrado situaciones, en las que los padres acuden a nuestro despacho porque en su día, su hijo se compró una vivienda y les pidió que le avalaran… Pasa el tiempo y el hijo no puede hacer frente a la cuota hipotecaria, y por lo tanto el banco inicia la ejecución contra los padres.
💡¿Qué pasa con los padres?
En su día asumieron una obligación de pago frente al banco, para el caso de que su hijo dejara de pagar.
Al firmar como avalistas, asumieron responder con todos sus bienes presentes y futuros.
Pero, 📌¿Existe una alternativa?.
✅SI. Firmar como hipotecantes no deudores.
¿Porqué es esta alternativa mejor?
1.- No asumen ninguna obligación de pago frente al banco.
2.- Su responsabilidad se limita al bien concreto que han hipotecado.
Acuerdos prematrimoniales
Los acuerdos prematrimoniales, por muchas suspicacias que puedan surgir al planearse, debemos tener en cuenta que, no es una cuestión de desconfianza, sino una herramienta de protección y planificación.
📜Se firma antes del matrimonio para establecer las condiciones económicas y patrimoniales que regirán la relación, tanto durante el matrimonio como en caso de divorcio o fallecimiento.
⚖️El Tribunal Supremo reconoce la validez de estos acuerdos, cuando se firman en condiciones de igualdad, y ambas partes conocen el alcance de lo acordado.
📌¿Qué contienen estos acuerdos?
1.- Régimen económico del matrimonio.
2.- Administración de los bienes durante el matrimonio.
3.- Distribución de los bienes y deudas en caso de divorcio.
4.- Posible pensión compensatoria
5.- Derechos de herencia.
Entre otros...
📌Estos acuerdos deben otorgarse en Escritura Pública ante Notario, para que tengan validez.
Visitas de hijos con discapacidad
⚖️El Tribunal Supremo en STS n.º 694/2025 de 6 de Junio de 2025, aborda si debe establecerse o mantenerse un régimen de comunicación entre el menor y su padre, atendiendo a la implicación de los progenitores, la evolución del vínculo paternofilial, y el interés del menor.
📍Iter procesal:
✅1.- Los hechos se iniciaron en un Juzgado de Viogen, en cuyo procedimiento de medidas provisionales, se atribuyó a la madre la guarda y custodia, el ejercicio exclusivo de la patria potestad, sin régimen de visitas para el padre.
✅2.- En Sentencia se confirman estas medidas, atendiendo a la necesidad de especial protección del menor y, el desconocimiento y la falta de implicación del padre.
✅3.- La Audiencia provincial establece un régimen mínimo de visitas tuteladas, dos horas al mes en el Punto de Encuentro.
Ambos progenitores recurren la Sentencia en casación; el padre solicita la ampliación de las visitas y la recuperación de la patria potestad; y la madre la supresión de las visitas.
✅4.- El Tribunal Supremo, establece:
No ha habido una privación de la patria potestad, sino una atribución de la misma a la madre, porque el padre desconoce los aspectos esenciales de la vida del menor, sin que haya acreditado esfuerzos para superar ese desconocimiento.
📍Mantiene las visitas, porque el menor tiene derecho a mantener vínculos con ambos progenitores, aun cuando uno de ellos no tenga el ejercicio de la patria potestad; aunque este derecho puede ser suspendido si perjudica al interés del menor.
Derecho de uso y habitación
🏠¿Qué es? Es el derecho que atribuye a su titular la facultad de ocupar en un inmueble ajeno, la parte necesaria para él y su familia, con el fin de satisfacer sus necesidades de vivienda.
✅Características de este derecho:
1.- Es un derecho real de uso y disfrute, de carácter personal.
2.- Tiene efectos temporales.
3.- Recae sobre un inmueble.
📌A diferencia del usufructo, en el que el usufructuario puede usar la vivienda, o bien arrendarla; en el caso del derecho de habitación sólo podrá usar la vivienda para vivir.
La diferencia fundamental es que mientras que el usufructo puede ser objeto de venta o traspaso, en el caso del derecho de habitación no se puede vender ni traspasar, tampoco puede ser embargado por las deudas del habitacionista.
📌¿Cómo se calcula? El derecho de uso y habitación se valora en el 75% del valor de usufructo.
Este derecho se📍 extingue automáticamente por el fallecimiento de su titular, ya que no es transmisible a herederos o terceros, a menos que se haya pactado expresamente de otra forma ante Notario.
¿Se hereda la hipoteca de un inmueble?
📜La herencia se compone de bienes y derechos, con lo cual si existe una hipoteca pendiente de pago, la misma forma parte de la herencia.
📌¿Qué alternativas tengo?
✅1.- Aceptar la herencia.
En este caso, además de los bienes que componen la herencia, aceptaré todas las deudas que tiene la misma, incluyendo la obligación del pago de la hipoteca con tu patrimonio.
✅2.- Aceptar a beneficio de inventario.
Aquí, estaré aceptando el pago de la hipoteca, hasta donde alcanzan los bienes heredados, y tu patrimonio quedará protegido.
✅3.- Renunciar a la herencia.
Cuando la hipoteca supera los bienes de la herencia.