¿Cabe instar un desahucio por precario tras una ejecución hipotecaria?
Es una cuestión que a menudo se plantea en los tribunales y que se resuelve considerando dos escenarios distintos.
En el primer escenario, durante un procedimiento de ejecución hipotecaria, un tercero que no fue parte ni intervino en el procedimiento se adjudica la vivienda ocupada por quienes hasta ese momento eran sus propietarios. En este caso, el tercero interpondrá la correspondiente demanda de desahucio por precario contra ocupantes desconocidos.
La situación difiere en el segundo escenario, es decir, cuando el propio ejecutante (banco) o un tercero vinculado al mismo grupo (inmobiliaria del banco) se adjudica la vivienda. En estos casos, claramente existe una identidad entre el ejecutante hipotecario y el adjudicatario del bien. Por tanto, los adjudicatarios no pueden formular una demanda de desahucio por precario contra ocupantes desconocidos porque los ejecutados no se consideran terceros ajenos al ejecutante, y tendrán que solicitar el desalojo en el propio procedimiento de ejecución hipotecaria en el que el ejecutado puede hacer valer sus derechos y oponerse al desalojo.
En ambos escenarios, los ocupantes del inmueble pueden solicitar la suspensión del lanzamiento si están en riesgo de exclusión social y vulnerabilidad económica. Si se concede la suspensión, se pospone el derecho del adjudicatario a obtener la posesión del inmueble, y los propietarios ejecutados conservarán durante ese tiempo el uso y la posesión del inmueble, aunque el adjudicatario, en contra de su voluntad, tiene el deber jurídico de soportarlo.
Un caso diferente se presenta cuando, tras un intento fallido de lanzamiento y los ejecutados son expulsados, estos vuelven a instalarse en la vivienda tiempo después. En este escenario, el nuevo propietario tendría que iniciar un procedimiento de desahucio por precario.
USUFRUCTUARIO Y CAMBIO DE PLANTACIONES
El usufructo da derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a menos que el título de constitución (por ejemplo, la escritura de adjudicación de herencia) o la ley autorice otra cosa.
De acuerdo con el Código Civil, el usufructuario de viñas, olivares u otros árboles o arbustos puede aprovecharse de los árboles muertos, tronchados o arrancados por accidente, con la obligación de reemplazarlos por otros.
Si un siniestro o un caso extraordinario causa la desaparición de un número considerable de plantaciones, de manera que su reposición no sea posible o resulte gravosa, el usufructuario puede dejar los árboles muertos, tronchados o arrancados a disposición del propietario y exigirle que los retire y deje el suelo limpio.
Esto significa que ni el nudo propietario ni el usufructuario pueden alterar de “mutu propio” el destino de un finca, porque existe obligación de conservar la forma y sustancia del bien.