Prorrogas en arrendamientos rústicos
Analizamos la duración de los arrendamientos rústicos y sus prórrogas, respetando siempre la duración mínima del contrato, que tras la última reforma se fijó en cinco años. Cualquier cláusula del contrato que estipule una duración menor será nula y se considerará no puesta.
Al llegar el día de vencimiento del contrato, si el arrendador desea recuperar la finca, deberá notificarlo al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si llega el día del vencimiento sin dicha notificación y el arrendatario no pone a disposición del propietario la finca, el contrato se entenderá prorrogado por cinco años más; y así sucesivamente, hasta que se realice dicha notificación.
A diferencia de los contratos de arrendamientos urbanos, en los arrendamientos rústicos rige la plena autonomía de las partes. Esto significa que se puede pactar en el contrato que, al vencimiento, este no se prorrogará automáticamente y quedará resuelto. Esta cláusula es plenamente válida, por lo que no es necesario que el arrendador notifique con un año de antelación su intención de recuperar la finca.
Sobre esta cuestión, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en la Sentencia 624/2024, de 8 de mayo, declarando válida la cláusula de renuncia a una prórroga tácita incluida en un contrato de arrendamiento rústico, siempre respetando la duración mínima de cinco años.
PRORROGAS Y PLAZOS EN ARRENDAMIENTOS
Partimos de la premisa de que, si el arrendador es una persona física, el plazo de duración mínimo del contrato es de 5 años, y si es una persona jurídica, es de 7 años.
Si el arrendatario, durante ese periodo, manifiesta al arrendador su voluntad de no renovar el contrato con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, el contrato queda resuelto. Incluso, el arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses desde la celebración del mismo. En este caso, se puede pactar una indemnización al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año que quede por cumplir del contrato.
Si, llegada la fecha del vencimiento del contrato o cualquiera de sus prórrogas, ninguna de las partes notifica con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador, y con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovar el contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (para contratos con la nueva reforma), el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de un año máximo con las mismas condiciones; debiendo el arrendatario acreditar su situación de vulnerabilidad social y económica. Esta prórroga deberá ser aceptada por el arrendador cuando sea gran tenedor.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que se encuentren en zona tensionada, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de 3 años; y debe ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otras condiciones por las partes, se suscriba un nuevo contrato con limitaciones en la renta, o que el arrendador necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato, o desde la puesta a disposición del inmueble al arrendatario, cuando ésta fuese posterior.
Cuando en el contrato no conste el plazo de duración o este fuera indeterminado, se entenderá celebrado por un año, aunque el arrendatario tendrá derecho a las prórrogas de 5 y 7 años.
Transcurrido el primer año de duración del contrato, siempre que el arrendador sea persona física, no se prorrogará el contrato cuando en este se haya hecho constar la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares de primer grado o para su cónyuge en los supuestos de divorcio.
En este último caso, el arrendador, con dos meses de antelación, debe comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda, y este tendrá que entregarla. Si, transcurridos tres meses desde el desalojo, la vivienda no se ocupa, el arrendatario puede pedir que se ocupe por un nuevo periodo de cinco años con las mismas condiciones contractuales y que se le indemnice con los gastos del desalojo hasta el momento que vuelva a entrar en la vivienda. Alternativamente, el arrendatario puede solicitar una indemnización por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quede por cumplir del contrato hasta completar los 5 años.