PRORROGAS Y PLAZOS EN ARRENDAMIENTOS
Partimos de la premisa de que, si el arrendador es una persona física, el plazo de duración mínimo del contrato es de 5 años, y si es una persona jurídica, es de 7 años.
Si el arrendatario, durante ese periodo, manifiesta al arrendador su voluntad de no renovar el contrato con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, el contrato queda resuelto. Incluso, el arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses desde la celebración del mismo. En este caso, se puede pactar una indemnización al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año que quede por cumplir del contrato.
Si, llegada la fecha del vencimiento del contrato o cualquiera de sus prórrogas, ninguna de las partes notifica con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador, y con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovar el contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (para contratos con la nueva reforma), el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de un año máximo con las mismas condiciones; debiendo el arrendatario acreditar su situación de vulnerabilidad social y económica. Esta prórroga deberá ser aceptada por el arrendador cuando sea gran tenedor.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que se encuentren en zona tensionada, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de 3 años; y debe ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otras condiciones por las partes, se suscriba un nuevo contrato con limitaciones en la renta, o que el arrendador necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato, o desde la puesta a disposición del inmueble al arrendatario, cuando ésta fuese posterior.
Cuando en el contrato no conste el plazo de duración o este fuera indeterminado, se entenderá celebrado por un año, aunque el arrendatario tendrá derecho a las prórrogas de 5 y 7 años.
Transcurrido el primer año de duración del contrato, siempre que el arrendador sea persona física, no se prorrogará el contrato cuando en este se haya hecho constar la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares de primer grado o para su cónyuge en los supuestos de divorcio.
En este último caso, el arrendador, con dos meses de antelación, debe comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda, y este tendrá que entregarla. Si, transcurridos tres meses desde el desalojo, la vivienda no se ocupa, el arrendatario puede pedir que se ocupe por un nuevo periodo de cinco años con las mismas condiciones contractuales y que se le indemnice con los gastos del desalojo hasta el momento que vuelva a entrar en la vivienda. Alternativamente, el arrendatario puede solicitar una indemnización por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quede por cumplir del contrato hasta completar los 5 años.
TESTAMENTO OLOGRAFO
El testamento ológrafo es un documento que una persona mayor de edad escribe de su puño y letra, firmándolo y expresando el día, mes y año en que lo otorga. Para que este testamento sea válido, debe ser protocolizado por un notario dentro de los cinco años siguientes al fallecimiento del testador.
Además de este plazo, la persona que tenga en su poder un testamento ológrafo debe presentarlo ante el notario dentro de los diez días siguientes a tener conocimiento del fallecimiento del testador. Si no lo hace, cualquier interesado en la herencia puede solicitar al notario que requiera al poseedor del testamento que lo presente.
Una vez presentado el testamento ológrafo, el notario debe convocar al cónyuge (si lo hubiere), a los descendientes, a los ascendientes y, en su defecto, a los parientes colaterales hasta el cuarto grado, para que puedan hacer observaciones sobre la autenticidad del testamento. Si alguna de estas personas es menor sin representante legal o una persona con discapacidad sin apoyo suficiente, el notario notificará al Ministerio Fiscal para que designe un defensor judicial.
Si el solicitante ha pedido la comparecencia de testigos, el notario los convocará para que declaren sobre la letra y firma del testador. Si no hay testigos disponibles o si tienen dudas, el notario puede ordenar una prueba caligráfica.
La parte más importante del proceso es la verificación del testamento. Una vez demostrada su autenticidad y acreditada la identidad del testador, se procede a su protocolización. Si el notario considera que la autenticidad del testamento no está acreditada, archivará el expediente sin protocolizar el documento.
En cualquiera de los dos casos, los interesados que no estén conformes con el testamento ológrafo pueden ejercer sus derechos a través de la vía judicial.
¿CÓMO AFECTA EL LEGADO SOBRE UN BIEN GANANCIAL EN UNA HERENCIA BINUBO?
La especialidad de este artículo, consiste en que se contrae nuevo matrimonio, sin haber liquidado la sociedad de gananciales del primero, y lo ponemos en relación con la herencia.
La cuestión que aquí planteamos es: ¿Puede la viuda reclamar la liquidación de la sociedad de gananciales de su marido fallecido, quien le legó el usufructo de una vivienda ganancial? ¿Cómo puede la viuda obtener su legado?
Veamos el caso concreto. Un hombre se casó y tuvo dos hijas con su primera esposa, de quien se divorció en octubre de 2014. En enero de 2015, este hombre otorgó testamento y, previendo su nuevo matrimonio, legó a su futura viuda el usufructo vitalicio de una vivienda, nombrando a sus hijas como herederas. En febrero de 2015, contrajo nuevo matrimonio y, en abril de 2015, falleció.
La viuda desea obtener el usufructo legado, pero la vivienda forma parte de la sociedad de gananciales con su primera esposa, sociedad que aún no se había liquidado. La viuda, considerándose heredera, demanda judicialmente a la primera esposa para que liquide la sociedad de gananciales. La primera esposa argumenta que la viuda no tiene legitimación, ya que es legataria y no heredera, siendo las herederas sus hijas.
El Tribunal Supremo, en su sentencia del 13 de noviembre de 2023, determinó que, aunque el hombre legó a su esposa el usufructo vitalicio de una vivienda, ella no es heredera ni legataria de parte alícuota, y por lo tanto, no forma parte de la comunidad hereditaria. La situación entre el fallecido y la primera esposa es una comunidad postganancial, por lo que la viuda no está legitimada para instar la liquidación del régimen económico matrimonial.
Solo los coherederos o legatarios de parte alícuota pueden reclamar judicialmente la división de la herencia. Sin embargo, la viuda podría intervenir como interesada en las operaciones particionales. A ella le interesa la liquidación de la sociedad de gananciales, ya que la herencia incluye bienes privativos y gananciales del fallecido. Para conocer los bienes de la herencia, primero se debe liquidar la sociedad de gananciales.
¿Qué sucede si las herederas no quieren iniciar las operaciones particionales de la herencia de su padre? La ley establece que las herederas deben entregar el legado sin poder negarse por no haber realizado la partición de la herencia. La viuda puede dirigirse contra las herederas y la primera esposa para solicitar la liquidación, y si no lo hacen voluntariamente, pedir al juzgado que realice las operaciones necesarias.
¿Y si la vivienda objeto del usufructo no se adjudica al padre? Imaginemos que la vivienda se adjudica a la primera esposa en pago de su haber ganancial. En este caso, se debe considerar el valor del bien ganancial al momento del fallecimiento, y las herederas deben pagar a la viuda el valor del legado en ese momento.
PERMUTA INMOBILIARIA
La permuta inmobiliaria es el acuerdo por el que dos o más propietarios de bienes inmuebles deciden intercambiar sus propiedades en lugar de venderlas y comprar otras viviendas.
Ambos propietarios pueden intercambiar sus viviendas siempre que estén de acuerdo y que el intercambio no suponga una ganancia económica. Esto significa que el valor de una propiedad no debe ser significativamente mayor que el de la otra. Si hay una diferencia de valor, el propietario de la casa de menor valor deberá pagar la diferencia, transformando el contrato de permuta en un contrato mixto entre permuta y compraventa.
Incluso es posible intercambiar una vivienda con hipoteca, siempre que el propietario hipotecado cuente con la aprobación del banco, que deberá aceptar el cambio de titular del préstamo.
El procedimiento es sencillo. Primero, ambos propietarios deben ponerse de acuerdo en el valor de sus inmuebles. Luego, deben acudir al Notario para otorgar la escritura pública correspondiente, ya que la permuta implica la transmisión de la titularidad de las respectivas viviendas.
¿Sabías que una persona con discapacidad puede solicitar el divorcio sin la intervención de un curador?
El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre este asunto en una sentencia del 30 de mayo de 2024, tras la solicitud de divorcio por parte de un esposo con capacidad modificada, en cuyo procedimiento de nombramiento de curador, se nombró a su hija como curadora.
La esposa, que había dejado el domicilio familiar tres años antes, se opuso al divorcio argumentando que su esposo no podía presentar la demanda sin la intervención de su curadora, ya que consideraba que interponer una demanda de divorcio es un acto complejo. Además, según su criterio, el esposo no tenía plena capacidad cognitiva y volitiva para ejercer esta acción, ya que su capacidad estaba gravemente afectada.
El Ministerio Fiscal indicó que el consentimiento matrimonial es un acto personalísimo y no puede ser completado por el curador. En este caso particular, la intervención de la curadora solo abarcaba aspectos patrimoniales, jurídicos económicos y mercantiles, así como cuestiones relacionadas con la salud.
El Tribunal Supremo concluyó que la solicitud de divorcio depende exclusivamente de la voluntad del esposo, sin que esta deba ser cuestionada por su curadora. Según la nueva normativa, al pronunciarse sobre medidas de apoyo judicial, el tribunal debe considerar la voluntad y las preferencias de la persona con discapacidad.