Venta de un inmueble de titularidad de una persona con discapacidad
Los gastos generados por una persona con discapacidad pueden ser significativos y, en ocasiones, representar un gran esfuerzo económico para sus familiares. Por este motivo, cuando esta persona tiene un inmueble en propiedad, los familiares suelen considerar que la mejor opción para atender sus necesidades es proceder a la venta del inmueble. De este modo, no solo se obtendrán recursos económicos, sino que también se eliminarán los gastos asociados a la propiedad.
Pero, ¿puede venderse una vivienda de titularidad de una persona con discapacidad?
Sí, puede venderse, pero el tutor o curador necesitará autorización judicial. Esta autorización debe solicitarse al juzgado que conoció el caso de incapacitación o, si la persona ha cambiado de domicilio, al juzgado de su lugar de residencia actual. Será necesario justificar el motivo de la venta y especificar el destino del importe obtenido.
El juzgado autorizará la venta si verifica que los medios económicos obtenidos son imprescindibles para garantizar el bienestar de la persona con discapacidad y no existen otros recursos disponibles.
Pasos para vender el inmueble de una persona con discapacidad:
- Si la persona con discapacidad no tiene designado un curador, será necesario solicitar su nombramiento ante el juez del domicilio del discapacitado.
- El curador deberá solicitar la autorización judicial para la venta.
- En la solicitud, se debe indicar el inmueble a vender, el motivo de la venta y el precio estimado.
- Aportar un informe que refleje la tasación del valor real de mercado del inmueble.
- Si el juez lo considera necesario, se designará un perito para tasar la vivienda.
- Obtenida la autorización, se puede proceder a la venta, ya sea mediante pública subasta o venta directa a un tercero interesado.
- El precio de la venta deberá ajustarse al valor determinado en la tasación.
- Una vez vendido el inmueble, el curador deberá justificar tanto la enajenación como el uso dado al dinero obtenido.
Desahucio en situación de vulnerabilidad
Para estos procedimientos deberemos diferenciar, si el arrendador ostenta la condición de gran tenedor o por el contrario no lo es; en cualquiera de los dos casos el inmueble debe constituir la vivienda habitual del ocupante.
Si existe la situación de vulnerabilidad, la suspensión del procedimiento no es automática, ya que se deberá acreditar, y una vez acreditada dicha suspensión será por un plazo de dos meses en caso de que el arrendatario sea persona física, y de cuatro meses en caso de ser persona jurídica. Pero vamos a ver la diferencia entre si el arrendador es gran tenedor o no lo es:
1.- Caso de que el arrendador no es gran tenedor.
En la demanda necesariamente se debe indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del arrendatario.
Deberá acreditar que no es gran tenedor, aportando el Certificado del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de inmuebles a nombre del actor; se trata del “Certificado de Localización de la Ley 12/2023.
Por mi parte, también aporto Certificado catastral telemático de bienes de un titular, donde aparece una relación de todos los bienes de los que es titular una persona.
2.- Caso de que el arrendador es gran tenedor.
En este caso, si el inmueble constituye la vivienda habitual del ocupante, y el mismo está en situación del vulnerabilidad; el arrendador debe acreditar que se ha sometido al procedimiento de conciliación previsto legalmente.
Formas de acreditar que se ha sometido al procedimiento de conciliación:
2.1.- Mediante la declaración responsable del actor de que ha acudido a los Servicios competentes, con un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda sin que hubiera sido atendida, o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con el justificante acreditativo de la misma.
2.2.- Mediante el documento de los Servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en que que hará constar: la identidad de las partes, objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
Impuesto de sucesiones: exenciones y bonificaciones
Cada Comunidad Autónoma tiene su propia normativa respecto a la liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, lo que implica que las bonificaciones varían según el territorio. En este artículo abordamos cómo algunas Comunidades Autónomas han reducido este impuesto para los herederos o, en ciertos casos, incluso lo han eliminado:
- Comunidad Valenciana: bonificación del 99% para cónyuges, ascendientes y descendientes.
- Madrid: bonificación del 99% para familiares directos, 15% para hermanos y 10% para sobrinos.
- Castilla y León: exención hasta 400.000 € para todos los herederos, y bonificación del 99% para las víctimas de violencia de género.
- Andalucía: exención hasta 1 millón de euros; lo que exceda esta cantidad está sujeto al impuesto correspondiente.
- Cataluña: exención hasta 100.000 € para herederos menores de 21 años o cónyuges, y 50.000 € para nietos. Para el resto, se aplica el impuesto.
- Aragón: bonificación del 65% para herencias de hasta 100.000 €. Si se supera este límite, se aplica el impuesto correspondiente.
Régimen económico en crisis matrimonial transfronteriza
En este artículo exploramos qué ley debe aplicarse en relación al régimen económico matrimonial cuando dos cónyuges se divorcian, cada uno con una nacionalidad distinta, o incluso cuando, teniendo la misma nacionalidad, han contraído matrimonio en un país distinto y fijado su residencia en otro, produciendo la ruptura en España.
En primer lugar, debemos atender a la fecha del matrimonio, ya que esta es clave, ya desde aquí debemos tener en cuenta:
Si el matrimonio se contrajo antes de la entrada en vigor de nuestra Constitución (29/12/1978): Será de aplicación la ley nacional del marido.
Si el matrimonio se contrajo entre el 29/12/1978 y el 29/01/2019:Será de aplicación el artículo 9.2 del Código Civil, atendiendo al siguiente orden:
a) Ley nacional de los cónyuges al tiempo de celebrar el matrimonio.
b) Si los cónyuges no tienen la misma nacionalidad: los cónyuges pueden elegir entre la ley del lugar donde fijen su residencia o la ley nacional de cualquiera de ellos. Esta elección debe realizarse en documento público antes de contraer matrimonio para ser válida; De lo contrario, la elección no es válida.
c) Si no se elige, se aplica la ley de residencia común inmediatamente posterior a contraer matrimonio.
Si el matrimonio se contrae a partir del 29/01/2019:Será de aplicación el Reglamento Europeo 2016/1103, en el que España participa, atendiendo al siguiente orden:
a) Rige la voluntad de las partes, pudiendo elegir el lugar de residencia o de nacionalidad de cualquiera de ellas, sin que posteriormente pueda cambiarse el régimen económico elegido.
b) Cuando no se elige el régimen económico que regirá:
- Se aplica la ley de residencia habitual común inmediatamente posterior a contraer matrimonio.
- A falta de la anterior, se aplica la ley nacional común.
- A falta de la anterior, el Juez valorará la ley del país que presenta la conexión más estrecha con los cónyuges.
Prorroga extraordinaria del contrato de arrendamiento
Tras la entrada en vigor de la ley de la vivienda, el plazo de duración del contrato de arrendamiento se mantiene en 5 años para personas físicas y en 7 años para personas jurídicas. Si se quiere resolver el contrato al finalizar el plazo, el arrendador debe notificarlo al arrendatario con 4 meses de antelación, y el arrendatario deberá comunicarlo con 2 meses de antelación a la finalización del contrato; de lo contrario, el contrato queda prorrogado por un año hasta un máximo de tres años, salvo que, con un mes de antelación a cada anualidad, se comunique la voluntad de no renovar.
Pero, ¿qué ocurre con la prórroga extraordinaria? Aquí debemos distinguir entre zona no tensionada y zona tensionada:
- Prórroga extraordinaria para zonas no tensionadas: es la solicitada por el arrendatario por un período máximo de un año desde la resolución del contrato, y durante este período se aplicarán las mismas condiciones y términos del contrato. Es requisito acreditar la vulnerabilidad social y económica, sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales del ámbito municipal o autonómico. En este caso, si el arrendador no es gran tenedor, puede negarse; pero si es gran tenedor, la aceptación es obligatoria.
- Prórroga extraordinaria para zonas tensionadas: es la solicitada por el arrendatario por plazos anuales hasta un máximo de tres años. Dicha solicitud se debe realizar dentro del plazo de vigencia de zona tensionada y cuando finalicen los plazos de prórroga del contrato. Con independencia de que el arrendador sea gran tenedor o no, su aceptación es obligatoria, salvo que haya otro acuerdo entre las partes o se opte por suscribir un nuevo contrato de arrendamiento.
Procedimiento Testigo
Voy a tratar de dar una visión legal de este procedimiento, aunque la visión práctica todavía no la tengo porque no me han tramitado un procedimiento testigo debido al colapso del juzgado, que a la fecha sigue tramitando demandas interpuestas antes de la entrada en vigor de la reforma de la LEC.
Tras la reforma de la LEC, en aquellos procedimientos que versen sobre condiciones generales de contratación individual, tanto el demandante como el demandado pueden solicitar en sus escritos que el procedimiento se someta a la regulación del procedimiento testigo. No obstante, el Letrado de la Administración de Justicia, con carácter previo a la admisión de la demanda, cuando considere que la demanda incluye pretensiones que son objeto de procedimientos anteriores planteados por otros litigantes, dará traslado de la demanda al Juez.
El Juez puede suspender la tramitación del procedimiento hasta que se dicte sentencia firme en el procedimiento identificado como testigo; y una vez firme esta sentencia, el Juez del procedimiento testigo indicará si considera procedente o no la continuación del procedimiento suspendido, mencionando todas aquellas cuestiones que consideren no resultados. Con ello, se dará traslado al demandante, a fin de que solicite:
- El desistimiento de la demanda , en cuyo caso no habrá condena en costas.
- La continuación del procedimiento , indicando las razones o pretensiones que deben ser resultados. En este caso, se alza la suspensión y se acuerda la continuación del proceso en los términos que el demandante mantiene. No obstante, debemos tener en cuenta que, cuando el Juzgado hubiera expresado la innecesariedad de la continuación del procedimiento, y se dicte una sentencia estimando íntegramente la parte de la demanda que coincida sustancialmente con lo que fue resuelto en el procedimiento testigo, el tribunal podrá disponer que cada parte abone sus propias costas y las comunes por mitad.
- La extensión de los efectos de la sentencia dictada en el procedimiento testigo .
Es importante señalar que los efectos de una sentencia que reconozca una situación jurídica individualizada y que, de haber dictado en primera instancia, hubiera adquirido firmeza tras ser recurrida, podrán extenderse a otras cuando:
- Los interesados se encontrarán en idéntica situación jurídica que los favorecidos.
- Se trate del mismo demandado o quien le suceda.
- No sea necesario el control de transparencia ni valorar vicios en el contratante.
- El órgano sentenciador o competente para la ejecución sea competente territorialmente.
Pensión de alimentos en custodia compartida
Normalmente, cuando se establece la custodia compartida, cada progenitor cubre los gastos de alojamiento, ropa, calzado, comida y demás gastos domésticos del menor durante el tiempo que esté bajo su cuidado.
Nuestro Código Civil establece que, cuando la obligación de proporcionar alimentos recaiga sobre dos o más personas, se repartirá entre ellas el pago de la pensión en cantidad proporcional a su respectivo caudal. La cuantía de los alimentos debe ser proporcional al caudal de quien los da y a las necesidades de quien los recibe. En atención a esta disposición, el Tribunal Supremo ha sostenido que, en casos de custodia compartida, no se exime del pago de alimentos cuando existe una desproporción en los ingresos de ambos progenitores.
Sin embargo, en la Sentencia del 28 de mayo de 2024, el Tribunal Supremo dictaminó que no cabe fijar una contribución mayor a uno de los progenitores cuando los ingresos de ambos son similares y cuentan con recursos suficientes para atender las necesidades de sus hijos durante la semana que les corresponde la custodia. En este caso concreto, la proporcionalidad se quebraba desde el momento en que se obligaba al progenitor a contribuir con 300 € mensuales, cuando sus ingresos eran menores.
Inteligencia artificial y Abogados
La inteligencia artificial se está convirtiendo cada día más en una nueva herramienta para la investigación jurídica utilizada por los abogados. Sin embargo, debemos tener en cuenta que no puede reemplazar al abogado, quien sigue siendo responsable de la veracidad de los documentos e información obtenidos a través de la IA. Lo que sí tenemos claro es que habrá un antes y un después, ya que este proceso de transformación será revolucionario en la forma en que los abogados prestarán sus servicios.
Dentro de esta transformación, los abogados no podemos olvidar que la piedra angular del ejercicio profesional es la deontología, y el cumplimiento de sus reglas es fundamental. Hasta tal punto es así que las normas de la buena fe deben respetarse en todo momento. Un tribunal de Florida sancionó a un abogado tras presentar escritos procesales con precedentes inexistentes elaborados con la ayuda de la inteligencia artificial generativa. La sanción impuesta consistió en la inhabilitación profesional del abogado durante un año, la asistencia a talleres de formación en IA y el pago de la correspondiente multa.
En este caso, un abogado con quince años de experiencia vulneró las normas del tribunal y las de conducta profesional. En defensa de los intereses de su cliente, proporcionó precedentes jurisprudenciales inexistentes que habían sido generados por la inteligencia artificial. Fue el abogado contrario quien advirtió dicha inexistencia al investigar los documentos aportados y no encontrar nada relacionado con ellos, lo que le llevó a interponer la oportuna queja ante el tribunal. Este concluyó que el abogado “no había ejercido la debida diligencia razonable requerida, y su conducta iba más allá de una falta de diligencia, ya que algunos precedentes que invocaba eran completamente inventados”.
Este caso, que no es aislado, pone en evidencia los riesgos de un mal uso de las herramientas de IA. En definitiva, si bien el uso de IA aportará eficiencia a los abogados en la prestación de servicios jurídicos, la realidad es que no es un sustituto de la labor de investigación y organización de la estrategia de defensa, que forma parte de nuestro trabajo. Quizá nuestros códigos deontológicos deberían comenzar a prever este tipo de comportamientos absolutamente irresponsables, que solo pueden desprestigiar nuestra profesión.