Doble venta de un inmueble
Este término se refiere a una figura jurídica regulada en la ley hipotecaria, específicamente en su artículo 34. Siempre aconsejo que, una vez adquirido un inmueble, se proceda a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Aunque no es obligatorio, es muy recomendable porque puede aparecer un tercer adquirente, conocido como tercero hipotecario. Este es aquel que adquiere un inmueble de una persona que figura como propietario en el Registro de la Propiedad y, una vez adquirido, inscribe su derecho en el Registro.
Puede darse el caso de que el bien haya sido transmitido anteriormente, pero el primer comprador, por diversas razones, no lo inscribió en el Registro de la Propiedad. En esta situación, frente al tercero hipotecario, el primer comprador pierde sus derechos sobre el inmueble, ya que el tercero hipotecario gozará de la protección de la fe registral del artículo 34 de la ley hipotecaria, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
- Que el tercero haya adquirido un derecho inscrito, transmitido por su titular registral.
- Que lo haya adquirido a título oneroso.
- Que lo haya adquirido de buena fe.
- Que haya inscrito el bien en el Registro de la Propiedad.
Por supuesto, no todo tercer adquirente goza de los beneficios de la ley hipotecaria. Es necesario analizar el caso concreto y valorar cómo se ha llevado a cabo la doble venta.
OBRAS EN INMUEBLE CON USUFRUCTO
El usufructo es el derecho que tiene una persona a disfrutar de un bien ajeno, con la obligación de conservarlo. El ejemplo más claro es aquel por el que al viudo se le atribuye el usufructo de una vivienda y al hijo la nuda propiedad. Pero, ¿quién tiene que hacer frente a las reparaciones del inmueble? Tendremos que diferenciar si esas obras son ordinarias o extraordinarias.
El usufructuario está obligado a realizar las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas, es decir, aquellas que exijan los deterioros o desperfectos que proceden del uso natural de las cosas y que sean indispensables para su conservación. De forma que si no las hace, el propietario puede hacerlas a costa del usufructuario.
Las reparaciones extraordinarias corresponden al propietario, y si no las hace cuando son indispensables, el usufructuario puede realizarlas, pero tendrá derecho al finalizar el usufructo de exigir al propietario el aumento de valor que tuviere la finca; o, en su caso, reclamarle el importe pagado.
En definitiva, el usufructuario se encarga de los gastos derivados del uso y disfrute habitual de la propiedad, mientras que al nudo propietario le corresponde asumir los gastos extraordinarios, como reparaciones imprevistas o rehabilitaciones.
PERMUTA INMOBILIARIA
La permuta inmobiliaria es el acuerdo por el que dos o más propietarios de bienes inmuebles deciden intercambiar sus propiedades en lugar de venderlas y comprar otras viviendas.
Ambos propietarios pueden intercambiar sus viviendas siempre que estén de acuerdo y que el intercambio no suponga una ganancia económica. Esto significa que el valor de una propiedad no debe ser significativamente mayor que el de la otra. Si hay una diferencia de valor, el propietario de la casa de menor valor deberá pagar la diferencia, transformando el contrato de permuta en un contrato mixto entre permuta y compraventa.
Incluso es posible intercambiar una vivienda con hipoteca, siempre que el propietario hipotecado cuente con la aprobación del banco, que deberá aceptar el cambio de titular del préstamo.
El procedimiento es sencillo. Primero, ambos propietarios deben ponerse de acuerdo en el valor de sus inmuebles. Luego, deben acudir al Notario para otorgar la escritura pública correspondiente, ya que la permuta implica la transmisión de la titularidad de las respectivas viviendas.