Desahucio por precario a hija
⚖️El Tribunal Supremo en STS n.º 756/2026 de 20 de Febrero, aborda si puede dar lugar al desahucio por precario de la hija, existiendo comunidad postganancial, cuando la madre manifiesta que le cedió el uso de la vivienda de la que es propietaria al 50% con su exmarido, de forma gratuita y sin pagar renta por un plazo de 10 años.
📍Iter procesal:
✅1.- Tras el divorcio de los esposos, al marido continuo residiendo de la vivienda familiar, y la esposa pasa a residir en la otra vivienda del matrimonio.
La hija mayor del matrimonio que residía fuera, tras pasar unas vacaciones en casa de su padre, le solicitó quedarse a vivir en la misma, a lo que el padre no se opuso.
La relación entre ambos se deterioró hasta el punto que hizo imposible la convivencia.
2.- El padre interpone demanda de desahucio por precario, a la que se opone la hija indicando que la vivienda es familiar (todavía no se ha liquidado la sociedad de gananciales), y la madre le ha cedido el uso de la misma por diez años, con lo cual tiene título y no es precarista; extremo manifestado por la madre.
✅2.- En Sentencia, se estima la demanda, porque la madre como copropietaria de la vivienda solo puede realizar actos unilaterales en beneficio de la comunidad postganancial.
✅3.- La Audiencia provincial revoca la sentencia porque en el procedimiento de divorcio, no se atribuyó el uso de la vivienda a ninguno de los cónyuges.
✅4.- El Tribunal Supremo, estima el recurso de casación interpuesto por el padre, en el sentido siguiente:
Aunque la titularidad de la vivienda corresponde a la sociedad de gananciales pendiente de liquidación, ambos cónyuges voluntariamente se repartieron las dos viviendas gananciales, por lo que cada uno de ellos tiene el uso de cada vivienda.
No es verosímil que la ex-esposa se reservara la posibilidad de compartir la posesión de la vivienda respectivamente ocupada, o se reservara la facultad de imponer su presencia en la poseída por el otro.
Existe un abuso de derecho por parte de la ex-esposa, que repartida la posesión de las viviendas, cede a un tercero el supuesto uso de la vivienda que posee el otro cotitular.
Cada titular esta legitimado para ejercitar la acción de desahucio por precario respecto a un tercero (en este caso la hija), sin necesidad de autorización del otro.
Precario vs. comodato
🏠Cuando alguien te cede un bien gratis, no siempre es lo mismo. Aquí explico las diferencias:
✅1.- Comodato: es un contrato por el que una de las partes entrega un bien a otra, para que lo use por cierto tiempo y se lo devuelva.
Características:
Existe un contrato verbal o por escrito.
Es gratuito.
Existe obligación de devolver el bien cuando finaliza el plazo.
Ejemplo: Te dejo mi vivienda mientras reformas la tuya.
✅2.- Precario: Cuando una persona utiliza un bien sin título alguno (contrato).
Características:
No hay contrato ni derecho.
No hay plazo ni uso pactado.
El propietario puede reclamar la devolución en cualquier momento.
Ejemplo: Vives en casa de tus suegros porque estás casada con su hijo.
📍Consecuencias en ambos:
Comodato: El dueño debe respetar el plazo o uso acordado.
Precario: El ocupante puede ser desalojado en cualquier momento.
Desahucio por impago de IBI y basura
⚖️El Tribunal Supremo en STS n.º 5076/2025 de 17 de Noviembre, aborda el desahucio por impago de IBI y tasa de basura, aunque su importe anual no estaba especificado en el contrato de arrendamiento.
📍Iter procesal:
✅1.- Los hechos se iniciaron tras la interposición de demanda solicitando la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago.
En el contrato de arrendamiento se pactó el precio del alquiler, en el que no estaban comprendidos los consumos por suministros con los que contaba la finca, así como aquellos susceptibles de individualización, que serían a cargo del arrendatario. Además, se recogía que los gastos del IBI, comunidad de propietarios y tasa de basuras, serían a cuenta del arrendatario.
Los arrendatarios pagaron la anualidad de 2021, pero no las siguientes porque el importe no estaba especificado en el contrato.
✅2.- En Sentencia, se desestima la demanda, porque en el contrato no se indicaba el importe de tales gastos, por lo que la cláusula era nula, conforme al art. 20 LAU.
✅3.- La Audiencia provincial revoca la sentencia, y los arrendatarios interponen recurso de casación.
✅4.- El Tribunal Supremo, entiende que no se infringe el art. 20 LAU, ya que en el contrato se previó de manera expresa que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de basuras, y así lo hicieron el primer año, pagando las cantidades correspondientes atales conceptos. Tal pacto es válido y, puesto que, de acuerdo con los hechos acreditados por la sentencia recurrida a la vista de los recibos aportados por la actora, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato.
Resolución arrendamiento por necesidad
📜La Ley de Arrendamientos Urbanos establece la posibilidad de resolver el contrato de arrendamiento, antes de que finalice el plazo pactado o cualquiera de las prórrogas, por necesidad del arrendador.
Condiciones:
✅Es necesario que haya transcurrido el primer año de duración del contrato.
✅El arrendador debe ser persona física.
✅Se haya hecho constar esta posibilidad en el contrato.
✅Se destinara a vivienda permanente.
¿Quien o quienes ocuparan la vivienda?
El propio arrendador, o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
¿Cómo se debe procede?
📜El arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa, al menos con 💡dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo.
¿Qué ocurre si no se ocupa la vivienda?
💡Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido a ocupar la vivienda; el arrendatario podrá optar en el plazo de treinta días:
📍1.- Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción.
📍2.- Será indemnizado con los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor
Desahucio por falta de consignación rentas
⚖️Abordamos el Auto 13/2025 de fecha 9 de Abril de 2025, por el que se inadmite un recurso de queja, interpuesto en un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual con reclamación de rentas.
📍Se inadmite el recurso porque la parte recurrente no ha acreditado tener satisfechas, o consignadas las rentas adeudadas.
📍Cuando fue requerida la recurrente para que subsanara el defecto, por la misma se indicó que no podía subsanarlo debido a su vulnerabilidad e insolvencia económica.
Este requisito contemplado en el art. 449.1 de la LEC, es de obligado cumplimiento.‼️
➡️El TS viene manteniendo reiteradamente que la exigencia impuesta por el art. 449.1 LEC se erige como un presupuesto procesal necesario para la admisión de los recursos de apelación, y de casación, y se impone ya en la fase de interposición de dichos recursos, debiéndose precisar que dicha consignación no constituye un mero requisito formal sino una exigencia esencial, cuya finalidad es asegurar los intereses de quien ha obtenido una sentencia favorable
📍Igualmente, la Sala ha dicho que el hecho de gozar del beneficio de justicia gratuita no exime de la consignación de las rentas debidas, al llevar aparejado este procedimiento el lanzamiento.
Prorroga de la suspensión de los desahucios
Así es, por Real Decreto Ley 9/2024 de 23 de diciembre se ha prorrogado la suspensión de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2025, afectando a todas las demandas a las que se refieren los apartados 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la LEC; y en aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello.
Para poder suspender el lanzamiento será necesario que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas, y que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.
Para suspender el lanzamiento, el Juez tendrá en cuenta la siguientes circunstancias:
a) Las circunstancias relativas a si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad; valorando para ello el informe de Servicios Sociales.
b) Las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantizara su derecho a una vivienda digna.
Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, quien habite la vivienda sin título habrá de ser persona dependiente, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad. Además las personas que se encuentren ocupando una vivienda sin título, deberán acreditar que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica.
No obstante, lo anterior, no procederá la suspensión en los siguientes supuestos:
1.- Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.
2.- Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
3.- Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
4.- Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
5.- Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.
6.-Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto.
Desahucio en situación de vulnerabilidad
Para estos procedimientos deberemos diferenciar, si el arrendador ostenta la condición de gran tenedor o por el contrario no lo es; en cualquiera de los dos casos el inmueble debe constituir la vivienda habitual del ocupante.
Si existe la situación de vulnerabilidad, la suspensión del procedimiento no es automática, ya que se deberá acreditar, y una vez acreditada dicha suspensión será por un plazo de dos meses en caso de que el arrendatario sea persona física, y de cuatro meses en caso de ser persona jurídica. Pero vamos a ver la diferencia entre si el arrendador es gran tenedor o no lo es:
1.- Caso de que el arrendador no es gran tenedor.
En la demanda necesariamente se debe indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del arrendatario.
Deberá acreditar que no es gran tenedor, aportando el Certificado del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de inmuebles a nombre del actor; se trata del “Certificado de Localización de la Ley 12/2023.
Por mi parte, también aporto Certificado catastral telemático de bienes de un titular, donde aparece una relación de todos los bienes de los que es titular una persona.
2.- Caso de que el arrendador es gran tenedor.
En este caso, si el inmueble constituye la vivienda habitual del ocupante, y el mismo está en situación del vulnerabilidad; el arrendador debe acreditar que se ha sometido al procedimiento de conciliación previsto legalmente.
Formas de acreditar que se ha sometido al procedimiento de conciliación:
2.1.- Mediante la declaración responsable del actor de que ha acudido a los Servicios competentes, con un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda sin que hubiera sido atendida, o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con el justificante acreditativo de la misma.
2.2.- Mediante el documento de los Servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en que que hará constar: la identidad de las partes, objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
Prorroga extraordinaria del contrato de arrendamiento
Tras la entrada en vigor de la ley de la vivienda, el plazo de duración del contrato de arrendamiento se mantiene en 5 años para personas físicas y en 7 años para personas jurídicas. Si se quiere resolver el contrato al finalizar el plazo, el arrendador debe notificarlo al arrendatario con 4 meses de antelación, y el arrendatario deberá comunicarlo con 2 meses de antelación a la finalización del contrato; de lo contrario, el contrato queda prorrogado por un año hasta un máximo de tres años, salvo que, con un mes de antelación a cada anualidad, se comunique la voluntad de no renovar.
Pero, ¿qué ocurre con la prórroga extraordinaria? Aquí debemos distinguir entre zona no tensionada y zona tensionada:
- Prórroga extraordinaria para zonas no tensionadas: es la solicitada por el arrendatario por un período máximo de un año desde la resolución del contrato, y durante este período se aplicarán las mismas condiciones y términos del contrato. Es requisito acreditar la vulnerabilidad social y económica, sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales del ámbito municipal o autonómico. En este caso, si el arrendador no es gran tenedor, puede negarse; pero si es gran tenedor, la aceptación es obligatoria.
- Prórroga extraordinaria para zonas tensionadas: es la solicitada por el arrendatario por plazos anuales hasta un máximo de tres años. Dicha solicitud se debe realizar dentro del plazo de vigencia de zona tensionada y cuando finalicen los plazos de prórroga del contrato. Con independencia de que el arrendador sea gran tenedor o no, su aceptación es obligatoria, salvo que haya otro acuerdo entre las partes o se opte por suscribir un nuevo contrato de arrendamiento.
Resolución de contratos de arrendamiento de renta antigua
Hablamos de los contratos de arrendamiento de vivienda que se suscribieron antes del 9 de mayo de 1985 y que, a fecha de hoy, todavía subsisten, al estar sometidos a la llamada prórroga forzosa.
A través de estos contratos, firmados a partir de 1964, el alquiler duraba toda la vida del inquilino y se mantenía durante toda la vida de su cónyuge, ascendientes y descendientes.
Esta situación fue regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que entró en vigor el 1 de enero de 1995. Se establecen subrogaciones al contrato de arrendamiento, pero con ciertas limitaciones:
- Si a partir del 1 de enero de 1995 se habían producido dos subrogaciones al contrato, este quedaba extinguido.
- Si solo se había producido una subrogación, quedaba una disponible.
- Si no se había producido ninguna, quedaban dos subrogaciones.
Estas subrogaciones solo se pueden llevar a cabo entre los siguientes familiares:
- A favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho.
- A falta de cónyuge, a favor de los hijos que convivieran con él durante los dos últimos años anteriores a su fallecimiento.
- A falta de los anteriores, a favor de los ascendientes que estuvieran a cargo del arrendatario y hubieran convivido con él durante los tres últimos años anteriores a su fallecimiento.
Tras el fallecimiento del subrogado, el contrato queda resuelto, salvo que el subrogado hubiera sido el cónyuge y conviviera con él un hijo. En este caso, el contrato quedará resuelto cuando:
- Si el hijo no tiene una minusvalía igual o superior al 65%, se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance los 25 años de edad, si esta fuera posterior.
- Por fallecimiento del hijo cuando tenga una minusvalía igual o superior al 65%.
Una cuestión importante es que el inquilino que tenga derecho a subrogarse debe comunicar por escrito al propietario su intención en un plazo de 3 meses desde el fallecimiento. Si no se comunica, el contrato de alquiler de renta antigua queda extinguido.
Venta de vivienda en arrendamiento
Siempre que en el contrato de arrendamiento el arrendatario no haya renunciado a ejercer el derecho de adquisición preferente, la ley le permite ejercitarlo en un plazo de 30 días naturales, contados a partir del día siguiente en que se le notifique de manera fehaciente la intención de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. De este modo, el inquilino tiene la opción de adquirir la vivienda que tiene alquilada.
Sin embargo, si no se le ha realizado la notificación, o si en la notificación se omitiera alguno de los requisitos exigidos, el arrendatario podrá ejercer el retracto dentro de los 30 días siguientes a la notificación que realice el nuevo adquirente al inquilino.
Si el arrendatario decide ejercer el retracto, deberá reembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo realizado para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la propiedad.
La finalidad del legislador al regular el retracto es facilitar al arrendatario el acceso a la propiedad, dando seguridad y permanencia en el disfrute de la vivienda o local de negocio como único medio de satisfacer las necesidades de un hogar familiar o el lugar de sus actividades profesionales.
Al interpretar esta figura jurídica, la jurisprudencia mantiene que, para ejercer el derecho de retracto, es necesario que concurran los siguientes requisitos:
- Que se trate de la venta de una vivienda o local de negocio, cumpliendo con todos los requisitos legales.
- Que la acción del arrendatario se ejerza dentro del plazo legal, a partir de la notificación fehaciente o cuando el arrendatario tenga conocimiento completo de la operación y sus condiciones.
- Que la acción sea ejercida por el arrendatario, quien debe tener tal carácter en el momento en que se produce la transmisión onerosa.
- El retrayente debe adquirir toda la finca transmitida. Si el arrendador transmite una porción mayor de la finca de la que el arrendatario disfrutaba, no se podrá ejercer el retracto.
- El retrayente deberá desembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles efectuados en la propiedad