Resolución de contratos de arrendamiento de renta antigua
Hablamos de los contratos de arrendamiento de vivienda que se suscribieron antes del 9 de mayo de 1985 y que, a fecha de hoy, todavía subsisten, al estar sometidos a la llamada prórroga forzosa.
A través de estos contratos, firmados a partir de 1964, el alquiler duraba toda la vida del inquilino y se mantenía durante toda la vida de su cónyuge, ascendientes y descendientes.
Esta situación fue regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que entró en vigor el 1 de enero de 1995. Se establecen subrogaciones al contrato de arrendamiento, pero con ciertas limitaciones:
- Si a partir del 1 de enero de 1995 se habían producido dos subrogaciones al contrato, este quedaba extinguido.
- Si solo se había producido una subrogación, quedaba una disponible.
- Si no se había producido ninguna, quedaban dos subrogaciones.
Estas subrogaciones solo se pueden llevar a cabo entre los siguientes familiares:
- A favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho.
- A falta de cónyuge, a favor de los hijos que convivieran con él durante los dos últimos años anteriores a su fallecimiento.
- A falta de los anteriores, a favor de los ascendientes que estuvieran a cargo del arrendatario y hubieran convivido con él durante los tres últimos años anteriores a su fallecimiento.
Tras el fallecimiento del subrogado, el contrato queda resuelto, salvo que el subrogado hubiera sido el cónyuge y conviviera con él un hijo. En este caso, el contrato quedará resuelto cuando:
- Si el hijo no tiene una minusvalía igual o superior al 65%, se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance los 25 años de edad, si esta fuera posterior.
- Por fallecimiento del hijo cuando tenga una minusvalía igual o superior al 65%.
Una cuestión importante es que el inquilino que tenga derecho a subrogarse debe comunicar por escrito al propietario su intención en un plazo de 3 meses desde el fallecimiento. Si no se comunica, el contrato de alquiler de renta antigua queda extinguido.
Venta de vivienda en arrendamiento
Siempre que en el contrato de arrendamiento el arrendatario no haya renunciado a ejercer el derecho de adquisición preferente, la ley le permite ejercitarlo en un plazo de 30 días naturales, contados a partir del día siguiente en que se le notifique de manera fehaciente la intención de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. De este modo, el inquilino tiene la opción de adquirir la vivienda que tiene alquilada.
Sin embargo, si no se le ha realizado la notificación, o si en la notificación se omitiera alguno de los requisitos exigidos, el arrendatario podrá ejercer el retracto dentro de los 30 días siguientes a la notificación que realice el nuevo adquirente al inquilino.
Si el arrendatario decide ejercer el retracto, deberá reembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo realizado para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la propiedad.
La finalidad del legislador al regular el retracto es facilitar al arrendatario el acceso a la propiedad, dando seguridad y permanencia en el disfrute de la vivienda o local de negocio como único medio de satisfacer las necesidades de un hogar familiar o el lugar de sus actividades profesionales.
Al interpretar esta figura jurídica, la jurisprudencia mantiene que, para ejercer el derecho de retracto, es necesario que concurran los siguientes requisitos:
- Que se trate de la venta de una vivienda o local de negocio, cumpliendo con todos los requisitos legales.
- Que la acción del arrendatario se ejerza dentro del plazo legal, a partir de la notificación fehaciente o cuando el arrendatario tenga conocimiento completo de la operación y sus condiciones.
- Que la acción sea ejercida por el arrendatario, quien debe tener tal carácter en el momento en que se produce la transmisión onerosa.
- El retrayente debe adquirir toda la finca transmitida. Si el arrendador transmite una porción mayor de la finca de la que el arrendatario disfrutaba, no se podrá ejercer el retracto.
- El retrayente deberá desembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles efectuados en la propiedad
Prorrogas en arrendamientos rústicos
Analizamos la duración de los arrendamientos rústicos y sus prórrogas, respetando siempre la duración mínima del contrato, que tras la última reforma se fijó en cinco años. Cualquier cláusula del contrato que estipule una duración menor será nula y se considerará no puesta.
Al llegar el día de vencimiento del contrato, si el arrendador desea recuperar la finca, deberá notificarlo al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si llega el día del vencimiento sin dicha notificación y el arrendatario no pone a disposición del propietario la finca, el contrato se entenderá prorrogado por cinco años más; y así sucesivamente, hasta que se realice dicha notificación.
A diferencia de los contratos de arrendamientos urbanos, en los arrendamientos rústicos rige la plena autonomía de las partes. Esto significa que se puede pactar en el contrato que, al vencimiento, este no se prorrogará automáticamente y quedará resuelto. Esta cláusula es plenamente válida, por lo que no es necesario que el arrendador notifique con un año de antelación su intención de recuperar la finca.
Sobre esta cuestión, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en la Sentencia 624/2024, de 8 de mayo, declarando válida la cláusula de renuncia a una prórroga tácita incluida en un contrato de arrendamiento rústico, siempre respetando la duración mínima de cinco años.
PRORROGAS Y PLAZOS EN ARRENDAMIENTOS
Partimos de la premisa de que, si el arrendador es una persona física, el plazo de duración mínimo del contrato es de 5 años, y si es una persona jurídica, es de 7 años.
Si el arrendatario, durante ese periodo, manifiesta al arrendador su voluntad de no renovar el contrato con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, el contrato queda resuelto. Incluso, el arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses desde la celebración del mismo. En este caso, se puede pactar una indemnización al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año que quede por cumplir del contrato.
Si, llegada la fecha del vencimiento del contrato o cualquiera de sus prórrogas, ninguna de las partes notifica con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador, y con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovar el contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (para contratos con la nueva reforma), el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de un año máximo con las mismas condiciones; debiendo el arrendatario acreditar su situación de vulnerabilidad social y económica. Esta prórroga deberá ser aceptada por el arrendador cuando sea gran tenedor.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que se encuentren en zona tensionada, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de 3 años; y debe ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otras condiciones por las partes, se suscriba un nuevo contrato con limitaciones en la renta, o que el arrendador necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato, o desde la puesta a disposición del inmueble al arrendatario, cuando ésta fuese posterior.
Cuando en el contrato no conste el plazo de duración o este fuera indeterminado, se entenderá celebrado por un año, aunque el arrendatario tendrá derecho a las prórrogas de 5 y 7 años.
Transcurrido el primer año de duración del contrato, siempre que el arrendador sea persona física, no se prorrogará el contrato cuando en este se haya hecho constar la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares de primer grado o para su cónyuge en los supuestos de divorcio.
En este último caso, el arrendador, con dos meses de antelación, debe comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda, y este tendrá que entregarla. Si, transcurridos tres meses desde el desalojo, la vivienda no se ocupa, el arrendatario puede pedir que se ocupe por un nuevo periodo de cinco años con las mismas condiciones contractuales y que se le indemnice con los gastos del desalojo hasta el momento que vuelva a entrar en la vivienda. Alternativamente, el arrendatario puede solicitar una indemnización por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quede por cumplir del contrato hasta completar los 5 años.