Prorroga de la suspensión de los desahucios
Así es, por Real Decreto Ley 9/2024 de 23 de diciembre se ha prorrogado la suspensión de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2025, afectando a todas las demandas a las que se refieren los apartados 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la LEC; y en aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello.
Para poder suspender el lanzamiento será necesario que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas, y que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.
Para suspender el lanzamiento, el Juez tendrá en cuenta la siguientes circunstancias:
a) Las circunstancias relativas a si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad; valorando para ello el informe de Servicios Sociales.
b) Las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantizara su derecho a una vivienda digna.
Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, quien habite la vivienda sin título habrá de ser persona dependiente, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad. Además las personas que se encuentren ocupando una vivienda sin título, deberán acreditar que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica.
No obstante, lo anterior, no procederá la suspensión en los siguientes supuestos:
1.- Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.
2.- Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
3.- Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
4.- Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
5.- Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.
6.-Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto.
Calificación de los inmuebles en la sociedad de gananciales
La inclusión de la vivienda o de otros inmuebles en el inventario del régimen económico matrimonial es uno de los problemas más frecuentes entre los esposos. Esto ocurre, especialmente, cuando uno de ellos considera que un bien es ganancial y, al examinarlo más de cerca, descubre que no lo es.
Un ejemplo habitual es el de un inmueble que, durante el matrimonio, constituyó la vivienda familiar. Si esta vivienda fue comprada en estado de solteros por ambos cónyuges, quienes abonaron las cuotas en partes iguales durante un tiempo, y posteriormente, contrajeron matrimonio, pagando el resto del precio ya como casados, puede surgir el debate. Al llegar al divorcio, uno de los cónyuges puede considerar que la vivienda es ganancial, mientras que el otro la entiende como privativa. En estos casos, la solución se encuentra en la ley: la vivienda se considerará en parte ganancial (por las cuotas abonadas durante la sociedad de gananciales) y en parte privativa (por las cuotas pagadas antes del matrimonio). Sin embargo, si la mayor parte de las cuotas se abonaron constante el matrimonio, los cónyuges podrían acordar voluntariamente atribuir la vivienda a la sociedad de gananciales.
Existen bienes adquiridos a plazos antes de la constitución de la sociedad de gananciales, los cuales mantienen su carácter privativo, incluso si parte del precio se pagó con dinero ganancial durante el matrimonio. La única excepción a esta regla es la vivienda familiar, que sigue las normas mencionadas anteriormente. En estos casos, el cónyuge que no participó en la adquisición tiene derecho a un reembolso por las cuotas pagadas con dinero ganancial.
Un caso particular fue resuelto por la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 15 de enero de 2024, en la que se analizó si dos inmuebles adquiridos por el esposo durante el matrimonio eran gananciales o privativos.
Supuesto de hecho: El padre del esposo había adquirido los inmuebles mediante contratos privados y había abonado la totalidad del precio cuando su hijo aún era soltero. Años después, ya casado el hijo, el padre transmitió dichos inmuebles a sus dos hijos, por partes iguales, mediante escritura pública de compraventa, declarándose el precio global como recibido. En esta escritura, la esposa del hijo no intervino, aunque se hizo constar que los inmuebles se adquirían para la sociedad de gananciales.
Tras el divorcio, la esposa solicitó la liquidación de la sociedad de gananciales e incluyó ambos inmuebles en el inventario, en proporción a la titularidad de su esposo. Este, por su parte, alegó que los inmuebles eran privativos, y el caso llegó al Tribunal Supremo.
Resolución del Tribunal Supremo: El Tribunal concluyó que los inmuebles eran privativos. Partió de la premisa de que fue el padre quien adquirió los bienes y pagó su precio íntegramente, transmitiéndolos posteriormente a sus hijos sin contraprestación, sin la intervención de la esposa y sin que constara voluntad alguna de incluirla como beneficiaria. La simple manifestación del esposo de adquirir los bienes para la sociedad de gananciales no cambia la naturaleza privativa de los mismos.
La clave para determinar si un bien tiene carácter ganancial o privativo es la voluntad conjunta de los cónyuges. Nuestro Código Civil establece que solo por acuerdo mutuo se puede atribuir la condición de ganancialidad a los bienes adquiridos a título oneroso durante el matrimonio. Por lo tanto, no es posible atribuir esta condición de forma unilateral.
Venta de un inmueble de titularidad de una persona con discapacidad
Los gastos generados por una persona con discapacidad pueden ser significativos y, en ocasiones, representar un gran esfuerzo económico para sus familiares. Por este motivo, cuando esta persona tiene un inmueble en propiedad, los familiares suelen considerar que la mejor opción para atender sus necesidades es proceder a la venta del inmueble. De este modo, no solo se obtendrán recursos económicos, sino que también se eliminarán los gastos asociados a la propiedad.
Pero, ¿puede venderse una vivienda de titularidad de una persona con discapacidad?
Sí, puede venderse, pero el tutor o curador necesitará autorización judicial. Esta autorización debe solicitarse al juzgado que conoció el caso de incapacitación o, si la persona ha cambiado de domicilio, al juzgado de su lugar de residencia actual. Será necesario justificar el motivo de la venta y especificar el destino del importe obtenido.
El juzgado autorizará la venta si verifica que los medios económicos obtenidos son imprescindibles para garantizar el bienestar de la persona con discapacidad y no existen otros recursos disponibles.
Pasos para vender el inmueble de una persona con discapacidad:
- Si la persona con discapacidad no tiene designado un curador, será necesario solicitar su nombramiento ante el juez del domicilio del discapacitado.
- El curador deberá solicitar la autorización judicial para la venta.
- En la solicitud, se debe indicar el inmueble a vender, el motivo de la venta y el precio estimado.
- Aportar un informe que refleje la tasación del valor real de mercado del inmueble.
- Si el juez lo considera necesario, se designará un perito para tasar la vivienda.
- Obtenida la autorización, se puede proceder a la venta, ya sea mediante pública subasta o venta directa a un tercero interesado.
- El precio de la venta deberá ajustarse al valor determinado en la tasación.
- Una vez vendido el inmueble, el curador deberá justificar tanto la enajenación como el uso dado al dinero obtenido.
Desahucio en situación de vulnerabilidad
Para estos procedimientos deberemos diferenciar, si el arrendador ostenta la condición de gran tenedor o por el contrario no lo es; en cualquiera de los dos casos el inmueble debe constituir la vivienda habitual del ocupante.
Si existe la situación de vulnerabilidad, la suspensión del procedimiento no es automática, ya que se deberá acreditar, y una vez acreditada dicha suspensión será por un plazo de dos meses en caso de que el arrendatario sea persona física, y de cuatro meses en caso de ser persona jurídica. Pero vamos a ver la diferencia entre si el arrendador es gran tenedor o no lo es:
1.- Caso de que el arrendador no es gran tenedor.
En la demanda necesariamente se debe indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del arrendatario.
Deberá acreditar que no es gran tenedor, aportando el Certificado del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de inmuebles a nombre del actor; se trata del “Certificado de Localización de la Ley 12/2023.
Por mi parte, también aporto Certificado catastral telemático de bienes de un titular, donde aparece una relación de todos los bienes de los que es titular una persona.
2.- Caso de que el arrendador es gran tenedor.
En este caso, si el inmueble constituye la vivienda habitual del ocupante, y el mismo está en situación del vulnerabilidad; el arrendador debe acreditar que se ha sometido al procedimiento de conciliación previsto legalmente.
Formas de acreditar que se ha sometido al procedimiento de conciliación:
2.1.- Mediante la declaración responsable del actor de que ha acudido a los Servicios competentes, con un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda sin que hubiera sido atendida, o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con el justificante acreditativo de la misma.
2.2.- Mediante el documento de los Servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en que que hará constar: la identidad de las partes, objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
Impuesto de sucesiones: exenciones y bonificaciones
Cada Comunidad Autónoma tiene su propia normativa respecto a la liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, lo que implica que las bonificaciones varían según el territorio. En este artículo abordamos cómo algunas Comunidades Autónomas han reducido este impuesto para los herederos o, en ciertos casos, incluso lo han eliminado:
- Comunidad Valenciana: bonificación del 99% para cónyuges, ascendientes y descendientes.
- Madrid: bonificación del 99% para familiares directos, 15% para hermanos y 10% para sobrinos.
- Castilla y León: exención hasta 400.000 € para todos los herederos, y bonificación del 99% para las víctimas de violencia de género.
- Andalucía: exención hasta 1 millón de euros; lo que exceda esta cantidad está sujeto al impuesto correspondiente.
- Cataluña: exención hasta 100.000 € para herederos menores de 21 años o cónyuges, y 50.000 € para nietos. Para el resto, se aplica el impuesto.
- Aragón: bonificación del 65% para herencias de hasta 100.000 €. Si se supera este límite, se aplica el impuesto correspondiente.