Venta de un inmueble de titularidad de una persona con discapacidad
Los gastos generados por una persona con discapacidad pueden ser significativos y, en ocasiones, representar un gran esfuerzo económico para sus familiares. Por este motivo, cuando esta persona tiene un inmueble en propiedad, los familiares suelen considerar que la mejor opción para atender sus necesidades es proceder a la venta del inmueble. De este modo, no solo se obtendrán recursos económicos, sino que también se eliminarán los gastos asociados a la propiedad.
Pero, ¿puede venderse una vivienda de titularidad de una persona con discapacidad?
Sí, puede venderse, pero el tutor o curador necesitará autorización judicial. Esta autorización debe solicitarse al juzgado que conoció el caso de incapacitación o, si la persona ha cambiado de domicilio, al juzgado de su lugar de residencia actual. Será necesario justificar el motivo de la venta y especificar el destino del importe obtenido.
El juzgado autorizará la venta si verifica que los medios económicos obtenidos son imprescindibles para garantizar el bienestar de la persona con discapacidad y no existen otros recursos disponibles.
Pasos para vender el inmueble de una persona con discapacidad:
- Si la persona con discapacidad no tiene designado un curador, será necesario solicitar su nombramiento ante el juez del domicilio del discapacitado.
- El curador deberá solicitar la autorización judicial para la venta.
- En la solicitud, se debe indicar el inmueble a vender, el motivo de la venta y el precio estimado.
- Aportar un informe que refleje la tasación del valor real de mercado del inmueble.
- Si el juez lo considera necesario, se designará un perito para tasar la vivienda.
- Obtenida la autorización, se puede proceder a la venta, ya sea mediante pública subasta o venta directa a un tercero interesado.
- El precio de la venta deberá ajustarse al valor determinado en la tasación.
- Una vez vendido el inmueble, el curador deberá justificar tanto la enajenación como el uso dado al dinero obtenido.
Desahucio en situación de vulnerabilidad
Para estos procedimientos deberemos diferenciar, si el arrendador ostenta la condición de gran tenedor o por el contrario no lo es; en cualquiera de los dos casos el inmueble debe constituir la vivienda habitual del ocupante.
Si existe la situación de vulnerabilidad, la suspensión del procedimiento no es automática, ya que se deberá acreditar, y una vez acreditada dicha suspensión será por un plazo de dos meses en caso de que el arrendatario sea persona física, y de cuatro meses en caso de ser persona jurídica. Pero vamos a ver la diferencia entre si el arrendador es gran tenedor o no lo es:
1.- Caso de que el arrendador no es gran tenedor.
En la demanda necesariamente se debe indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del arrendatario.
Deberá acreditar que no es gran tenedor, aportando el Certificado del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de inmuebles a nombre del actor; se trata del “Certificado de Localización de la Ley 12/2023.
Por mi parte, también aporto Certificado catastral telemático de bienes de un titular, donde aparece una relación de todos los bienes de los que es titular una persona.
2.- Caso de que el arrendador es gran tenedor.
En este caso, si el inmueble constituye la vivienda habitual del ocupante, y el mismo está en situación del vulnerabilidad; el arrendador debe acreditar que se ha sometido al procedimiento de conciliación previsto legalmente.
Formas de acreditar que se ha sometido al procedimiento de conciliación:
2.1.- Mediante la declaración responsable del actor de que ha acudido a los Servicios competentes, con un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda sin que hubiera sido atendida, o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con el justificante acreditativo de la misma.
2.2.- Mediante el documento de los Servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en que que hará constar: la identidad de las partes, objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
Impuesto de sucesiones: exenciones y bonificaciones
Cada Comunidad Autónoma tiene su propia normativa respecto a la liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, lo que implica que las bonificaciones varían según el territorio. En este artículo abordamos cómo algunas Comunidades Autónomas han reducido este impuesto para los herederos o, en ciertos casos, incluso lo han eliminado:
- Comunidad Valenciana: bonificación del 99% para cónyuges, ascendientes y descendientes.
- Madrid: bonificación del 99% para familiares directos, 15% para hermanos y 10% para sobrinos.
- Castilla y León: exención hasta 400.000 € para todos los herederos, y bonificación del 99% para las víctimas de violencia de género.
- Andalucía: exención hasta 1 millón de euros; lo que exceda esta cantidad está sujeto al impuesto correspondiente.
- Cataluña: exención hasta 100.000 € para herederos menores de 21 años o cónyuges, y 50.000 € para nietos. Para el resto, se aplica el impuesto.
- Aragón: bonificación del 65% para herencias de hasta 100.000 €. Si se supera este límite, se aplica el impuesto correspondiente.