Resolución de contratos de arrendamiento de renta antigua
Hablamos de los contratos de arrendamiento de vivienda que se suscribieron antes del 9 de mayo de 1985 y que, a fecha de hoy, todavía subsisten, al estar sometidos a la llamada prórroga forzosa.
A través de estos contratos, firmados a partir de 1964, el alquiler duraba toda la vida del inquilino y se mantenía durante toda la vida de su cónyuge, ascendientes y descendientes.
Esta situación fue regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que entró en vigor el 1 de enero de 1995. Se establecen subrogaciones al contrato de arrendamiento, pero con ciertas limitaciones:
- Si a partir del 1 de enero de 1995 se habían producido dos subrogaciones al contrato, este quedaba extinguido.
- Si solo se había producido una subrogación, quedaba una disponible.
- Si no se había producido ninguna, quedaban dos subrogaciones.
Estas subrogaciones solo se pueden llevar a cabo entre los siguientes familiares:
- A favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho.
- A falta de cónyuge, a favor de los hijos que convivieran con él durante los dos últimos años anteriores a su fallecimiento.
- A falta de los anteriores, a favor de los ascendientes que estuvieran a cargo del arrendatario y hubieran convivido con él durante los tres últimos años anteriores a su fallecimiento.
Tras el fallecimiento del subrogado, el contrato queda resuelto, salvo que el subrogado hubiera sido el cónyuge y conviviera con él un hijo. En este caso, el contrato quedará resuelto cuando:
- Si el hijo no tiene una minusvalía igual o superior al 65%, se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance los 25 años de edad, si esta fuera posterior.
- Por fallecimiento del hijo cuando tenga una minusvalía igual o superior al 65%.
Una cuestión importante es que el inquilino que tenga derecho a subrogarse debe comunicar por escrito al propietario su intención en un plazo de 3 meses desde el fallecimiento. Si no se comunica, el contrato de alquiler de renta antigua queda extinguido.
Venta de vivienda en arrendamiento
Siempre que en el contrato de arrendamiento el arrendatario no haya renunciado a ejercer el derecho de adquisición preferente, la ley le permite ejercitarlo en un plazo de 30 días naturales, contados a partir del día siguiente en que se le notifique de manera fehaciente la intención de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. De este modo, el inquilino tiene la opción de adquirir la vivienda que tiene alquilada.
Sin embargo, si no se le ha realizado la notificación, o si en la notificación se omitiera alguno de los requisitos exigidos, el arrendatario podrá ejercer el retracto dentro de los 30 días siguientes a la notificación que realice el nuevo adquirente al inquilino.
Si el arrendatario decide ejercer el retracto, deberá reembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo realizado para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la propiedad.
La finalidad del legislador al regular el retracto es facilitar al arrendatario el acceso a la propiedad, dando seguridad y permanencia en el disfrute de la vivienda o local de negocio como único medio de satisfacer las necesidades de un hogar familiar o el lugar de sus actividades profesionales.
Al interpretar esta figura jurídica, la jurisprudencia mantiene que, para ejercer el derecho de retracto, es necesario que concurran los siguientes requisitos:
- Que se trate de la venta de una vivienda o local de negocio, cumpliendo con todos los requisitos legales.
- Que la acción del arrendatario se ejerza dentro del plazo legal, a partir de la notificación fehaciente o cuando el arrendatario tenga conocimiento completo de la operación y sus condiciones.
- Que la acción sea ejercida por el arrendatario, quien debe tener tal carácter en el momento en que se produce la transmisión onerosa.
- El retrayente debe adquirir toda la finca transmitida. Si el arrendador transmite una porción mayor de la finca de la que el arrendatario disfrutaba, no se podrá ejercer el retracto.
- El retrayente deberá desembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles efectuados en la propiedad
La vivienda en el divorcio - casuística
La vivienda familiar es aquella habitada por los progenitores e hijos hasta la ruptura del matrimonio. La atribución de su uso no puede ser ilimitada en el tiempo; si los cónyuges no alcanzan ningún acuerdo respecto a la misma, será el juez quien determine el uso temporal de la vivienda.
A continuación, se presentan diferentes situaciones que pueden surgir cuando se produce una crisis familiar y el consecuente divorcio:
- Vivienda familiar de titularidad de terceros En este caso, no se aplica el artículo 96 del Código Civil. Procede el ejercicio de las acciones de precario cuando no exista un título que justifique la posesión cedida.
- Atribución a los hijos comunes en casos de guarda y custodia monoparental No se permite establecer ninguna limitación a la atribución del uso de la vivienda a los menores mientras sigan siéndolo, ya que el interés protegido no es la vivienda, sino los derechos del menor. La atribución por tiempo limitado vulneraría los derechos de los menores, salvo pacto entre los progenitores.
- Uso con custodia monoparental y satisfacción de la necesidad de vivienda del menor de otra forma Si el menor no necesita la vivienda porque sus necesidades de habitación están satisfechas por otros medios, la vivienda alternativa debe ser idónea para satisfacer el interés del menor.
- Hijos que alcanzan la mayoría de edad En esta situación, el uso de la vivienda queda equiparado a la situación en la que no hay hijos. La adjudicación al cónyuge más necesitado no puede hacerse por tiempo indefinido. El uso de la vivienda decae automáticamente, y ambos padres están en igualdad respecto a la obligación conjunta de prestar alimentos a los hijos comunes no independientes.
- Uso en caso de custodia compartida Se atenderá al interés más necesitado de protección, considerando la titularidad de la vivienda (privativa o común), pero siempre fijando un plazo. El uso debe estar temporalmente limitado según las circunstancias concurrentes.
- Custodia compartida bajo la modalidad de casa nido Este modelo requiere entendimiento entre los progenitores y tiene en cuenta que ambos pueden haber reconstruido sus vidas. La jurisprudencia es reticente a esta fórmula, ya que implica tener tres viviendas: la de cada padre y la común para uso rotatorio, lo cual es antieconómico.
- Atribución a uno de los padres que convive con los hijos comunes y una nueva pareja En este caso, la vivienda pierde la condición de familiar.
- Atribución a la esposa sin limitación temporal Siempre que se considere a la esposa como el interés más digno de protección, se le puede adjudicar el uso, pero siempre con una limitación temporal.
- Atribución con hijos discapacitados El interés de los hijos mayores con discapacidad dependerá de su estado y grado, ya sea físico, mental, intelectual o sensorial. Se debe realizar una correcta evaluación de su estado, adoptar los apoyos necesarios en la toma de decisiones y elegir a la persona o institución encargada de su protección. Si se considera conveniente la continuación en el uso de la vivienda, los hijos con discapacidad se equiparan a los hijos menores. En estos casos, el uso debe limitarse temporalmente, ya que los hijos, menores o mayores, con o sin discapacidad, son acreedores de la obligación alimentaria de sus progenitores, dependiendo de los medios del alimentante y de las necesidades del alimentista, así como de la posibilidad de prestarlos.
Gastos por traslado de los hijos
Sobre esta cuestión se pronunció el Tribunal Supremo en la Sentencia 914/2024, de 26 de junio, en un procedimiento de divorcio en el que se atribuyó la custodia de los hijos a la madre, cuando los progenitores residen en poblaciones distintas.
Cuando no existe acuerdo entre los cónyuges, en virtud del art. 94 del Código Civil, será el juez quien determine el tiempo, modo y lugar del ejercicio del derecho de visitas, ya que no existe una previsión legal sobre cómo debe organizarse el régimen de visitas cuando los progenitores residen en poblaciones distintas y alejadas. En estos casos, que implican un desplazamiento de larga distancia, se deben considerar las circunstancias concurrentes en interés del menor: la edad del menor, las distancias, las molestias, las condiciones del viaje, las circunstancias personales, familiares y profesionales de los progenitores, su disponibilidad horaria y personal para viajar, recursos económicos, etc.
Entre los factores que influyen para que se lleve a cabo el derecho de visitas, se encuentran el esfuerzo personal y los gastos de traslado necesarios para que el progenitor pueda disfrutar de su hijo. Como ha declarado el Tribunal Supremo, se debe analizar cada caso concreto. El sistema habitual es que cada padre/madre recoja al menor del domicilio del progenitor custodio, siendo éste quien lo retorne a su domicilio. Subsidiariamente, se puede atribuir la recogida y el retorno a uno de los progenitores con la correspondiente compensación económica. Estas dos soluciones se establecen sin perjuicio de las situaciones extraordinarias que suponen un desplazamiento a larga distancia.
En este caso concreto, y tras considerarse que ambos progenitores cuentan con medios económicos suficientes y la distancia entre las dos poblaciones es de 97 km, lo que supone un esfuerzo relevante para ser asumido por uno solo de ellos, se estableció que la recogida se hará los viernes por el padre, y la madre recogerá a los hijos los domingos en casa del padre.