Prorrogas en arrendamientos rústicos
Analizamos la duración de los arrendamientos rústicos y sus prórrogas, respetando siempre la duración mínima del contrato, que tras la última reforma se fijó en cinco años. Cualquier cláusula del contrato que estipule una duración menor será nula y se considerará no puesta.
Al llegar el día de vencimiento del contrato, si el arrendador desea recuperar la finca, deberá notificarlo al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si llega el día del vencimiento sin dicha notificación y el arrendatario no pone a disposición del propietario la finca, el contrato se entenderá prorrogado por cinco años más; y así sucesivamente, hasta que se realice dicha notificación.
A diferencia de los contratos de arrendamientos urbanos, en los arrendamientos rústicos rige la plena autonomía de las partes. Esto significa que se puede pactar en el contrato que, al vencimiento, este no se prorrogará automáticamente y quedará resuelto. Esta cláusula es plenamente válida, por lo que no es necesario que el arrendador notifique con un año de antelación su intención de recuperar la finca.
Sobre esta cuestión, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en la Sentencia 624/2024, de 8 de mayo, declarando válida la cláusula de renuncia a una prórroga tácita incluida en un contrato de arrendamiento rústico, siempre respetando la duración mínima de cinco años.
¿Se puede solicitar la anulación de una desheredación?
En una sentencia del 5 de junio de 2024, el Tribunal Supremo estimó que no concurría causa de desheredación en la hija del testador y anuló la institución de heredera en cuanto perjudicaba la legítima de la hija.
El testador había especificado en su testamento que, desde su divorcio hace más de treinta años, no había tenido ninguna relación con su hija, considerando esto una clara situación de abandono por parte de ella. Incluso en momentos de grave enfermedad.
El testador argumentó que había sufrido maltrato psicológico por parte de su hija, lo que determinaba una falta de afecto y cariño que, como hija, le correspondía. Por esta razón, la desheredó. Sin embargo, tras el fallecimiento del padre, la hija impugnó el testamento, indicando que desde la separación de sus padres, no hubo asistencia ni intentos de contacto por parte del mismo. Según la hija, fue el padre quien la abandonó cuando tenía siete años.
En este caso, el Tribunal Supremo determinó que no fue la hija quien rompió el vínculo afectivo con su padre, sino que dicho vínculo no existía desde su niñez. No se puede reprochar a la hija la falta de contacto y relación con su padre, ya que fue ella quien fue abandonada.
El Tribunal destacó que no toda falta de trato familiar puede considerarse como causa de desheredación. Es necesario atender a las circunstancias del caso y valorar si el distanciamiento y la falta de relación son imputables al legitimario y si han causado un menoscabo físico o psíquico al testador.
Pretericción -Olvido intencional del cónyuge en el testamento
Estamos ante el caso en el que el testador al otorgar el testamenteo manifiesta que es soltero, y designa como herederos a dos hijos que tenía con su pareja de hecho, legando el tercio de libre disposición a ésta, omitiendo que estaba casado con una cubana a la que visitaba una vez al año, y la cubana venía a España. Estamos ante un testamento otorgado cinco años después de contraer matrimonio.
La esposa una vez que tiene conocimiento del fallecimiento de su esposo, inicia las acciones judiciales solicitando que se declare falsa la declaración de soltería, que se declare que ella es heredera, y que se declaren los bienes del testador como gananciales al estar casados en este régimen matrimonial.
Por supuesto, los herederos se oponen alegando que no había convivencia con la esposa.
En este caso, la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 20 de diciembre de 2019, en el que estimó que la situación de convivencia no es un termino estricto, y en este caso, el testador pasaba temporadas en Cuba, y su esposa también venía a España, mediando dinero que le remitía periódicamente y regalos, por lo que en el testamento hubo un olvido intencional porque el testador conocía su situación matrimonial.
Por la Audiencia se estima que la relación de la esposa con el esposo fallecido no era de un matrimonio tradicional, pero no quedó acreditado durante el proceso que los esposos estuvieran separados de hecho, dado que su relación y convivencia marital, con las particularidades propias de que cada uno residía en un país distinto, se han mantenido.
Doble venta de un inmueble
Este término se refiere a una figura jurídica regulada en la ley hipotecaria, específicamente en su artículo 34. Siempre aconsejo que, una vez adquirido un inmueble, se proceda a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Aunque no es obligatorio, es muy recomendable porque puede aparecer un tercer adquirente, conocido como tercero hipotecario. Este es aquel que adquiere un inmueble de una persona que figura como propietario en el Registro de la Propiedad y, una vez adquirido, inscribe su derecho en el Registro.
Puede darse el caso de que el bien haya sido transmitido anteriormente, pero el primer comprador, por diversas razones, no lo inscribió en el Registro de la Propiedad. En esta situación, frente al tercero hipotecario, el primer comprador pierde sus derechos sobre el inmueble, ya que el tercero hipotecario gozará de la protección de la fe registral del artículo 34 de la ley hipotecaria, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
- Que el tercero haya adquirido un derecho inscrito, transmitido por su titular registral.
- Que lo haya adquirido a título oneroso.
- Que lo haya adquirido de buena fe.
- Que haya inscrito el bien en el Registro de la Propiedad.
Por supuesto, no todo tercer adquirente goza de los beneficios de la ley hipotecaria. Es necesario analizar el caso concreto y valorar cómo se ha llevado a cabo la doble venta.
¿Qué hacemos con las mascotas al divorciarnos?
Es un problema que surge en plena crisis matrimonial, pues ambos cónyuges quieren quedarse con las mascotas, al haberse creado vínculos afectivos durante el matrimonio con las mismas.
Los cónyuges tendrán que alcanzar un acuerdo sobre las mascotas, atendiendo al bienestar de las mismas, porque de lo contrario, será en el Juez en el procedimiento contencioso quien establecerá las medidas necesarias tendentes a establecer los periodos de custodia, estancia y visitas; así como a la contribución a los gastos generados por la mascota.
En este sentido nos encontramos con sentencias, en las que se acuerda que los cónyuges abonarán por mitad el gasto del pienso y demás utensilios de uso ordinario, más las visitas rutinarias de vacunas periódicas; incluso al pago por mitad de los gastos ordinarios que la mascota pueda original, por operaciones y guardería si fueran necesarias.
Existen varias sentencias que se han pronunciado sobre este aspecto, por ejemplo la AP León (300/2023), recientemente falló que reparto del tiempo sería paralelo, con la contribución al pago de los gastos al 50% entre los cónyuges. Nos encontramos también con la AP de Pontevedra (526/2023) en la que a pesar de otorgarse la custodia compartida de los hijos, respecto a la mascota se atribuye el cuidado a la madre, estableciéndose una pensión de 40,- €/mes a cargo del padre, y los gastos extraordinarios por mitad.
Derechos del cónyuge viudo
Partimos de la premisa de que el cónyuge al tiempo de fallecer su consorte no está separado de esté legalmente o de hecho.
Si los cónyuges tras la separación se hubieren reconciliado, y hubieran notificado la reconciliación, el sobreviviente conservará sus derechos.
Si el cónyuge viudo concurre a la herencia con hijos o descendientes, tendrá derecho al usufructo del tercio de mejora.
Si no existen hijos, pero hay ascendientes, el cónyuge viudo tendrá derecho al usufructo de la mitad de la herencia.
Sino existen descendientes ni ascendientes, el cónyuge viudo tendrá derecho al usufructo de los dos tercios de la herencia.
Es importante tener en cuenta que los herederos pueden satisfacer al cónyuge su parte de usufructo, asignándole una renta vitalicia, los productos de determinados bienes o un capital en efectivo, siempre que exista acuerdo entre todos, o que exista un mandato judicial.
Cuando el cónyuge viudo concurra con hijos sólo del causante, podrá exigir que su derecho de usufructo le sea satisfecho, a elección de los hijos, asignándole un capital en dinero o un lote de bienes hereditarios.
Abogado-Inteligencia Artificial
De lo que no tenemos ninguna duda es que la inteligencia artificial va a cambiar la forma de trabajar del abogado, pero no mucho más de lo que en su día nos la cambió internet. Si echamos la vista atrás, nos acordamos de cuando para consultar la jurisprudencia recurríamos a los libros de “Aranzadi”, cómo remitíamos cartas en papel, o incluso cómo enviábamos escritos por fax.
Todo esto quedó atrás casi sin que nos diéramos cuenta. Con la inteligencia artificial estamos ante una herramienta que nos facilitará el trabajo y con la que ganaremos tiempo, que podremos destinar a profundizar en el estudio de un tema, reuniones con clientes, etc.
Nuestra percepción de la forma de trabajar cambiará por completo, como también cambiará en el ciudadano, generando confianza en su abogado; por lo tanto, lo primero que debemos hacer es perder el miedo al uso de la tecnología que ya forma parte de nosotros.
La inteligencia artificial no viene a sustituir al abogado, sino a asistirlo, porque nos dará una idea sobre la forma de abordar un problema, pero no nos olvidemos de que somos nosotros los encargados de desarrollarla, y para ello tendremos que estudiar la situación a la que nos enfrentamos, por lo que el estudio y la formación continuarán siendo primordiales.
DIVORCIO EN NOTARIA
Este es el verdadero “divorcio express” por la rapidez con la que se tramita, y es el divorcio que cada día aconsejo más, siempre y cuando se cumplan los requisitos legales, debido al colapso que están sufriendo los Juzgados de familia. ¿Cuánto tiempo cuesta? Es la pregunta que se hacen los cónyuges. Pues depende de lo que los interesados tarden en facilitar la documentación requerida, del tiempo que el abogado necesite para redactar el convenio y de cuándo el notario dé fecha para su ratificación.
No olvidemos que este divorcio debe ser de mutuo acuerdo y sin hijos menores no emancipados, o que no tengan discapacidad y dependan de sus padres. En caso de hijos mayores o menores emancipados, deben expresar consentimiento respecto de medidas que los afecten, siempre que carezcan de ingresos propios o convivan en el domicilio familiar; fuera de estos casos, los cónyuges tendrán que tramitar su divorcio judicialmente.
En estos divorcios, los esposos continúan contando con el asesoramiento legal del abogado, pues legalmente es necesaria su intervención. Será finalmente el notario quien decida si se cumplen todas las exigencias para que el divorcio notarial sea posible, ya que de no cumplirse, informará a las partes y cerrará el expediente.
El abogado redacta el convenio regulador consensuado por los esposos, y una vez que se le ha proporcionado toda la documentación necesaria para su tramitación, solo tienen que acudir a un notario de su elección, y en su presencia ratificarán el convenio inscrito como escritura pública; desde ese momento los cónyuges están divorciados, encargándose el notario de remitir la escritura pública al Registro Civil para la inscripción del divorcio.
El Convenio Regulador de Divorcio reflejará los acuerdos alcanzados por la pareja, respecto al uso de la vivienda, contribución de gastos comunes e incluso la fijación de una pensión compensatoria para el cónyuge que queda en peor situación económica tras el divorcio.
Es muy importante tener en cuenta que este convenio puede ser modificado posteriormente con otro documento sujeto a los mismos requisitos.
Pensión de alimentos cuando los ingresos son desconocidos
El Tribunal Supremo, en sentencia de 14 de marzo de 2024, cambió de criterio respecto a la fijación de la pensión de alimentos a favor de los hijos en los casos en que el progenitor está declarado en rebeldía. Se trata de situaciones en las que no consta que el progenitor carezca de recursos económicos o esté en situación de indigencia; sencillamente se desconoce cualquier dato económico del mismo, incluso cuál es su paradero, con lo cual ha desatendido absolutamente las necesidades de los hijos.
En este caso concreto, y atendiendo a las circunstancias que se expusieron, se fijó en concepto de pensión de alimentos el importe de 75 € mensuales por hijo, dejando a salvo la modificación de esta medida en el futuro. Con anterioridad a esta sentencia, el Tribunal Supremo establecía que, en caso de ignorarse el paradero de un progenitor, debería fijarse una pensión alimenticia equivalente al 10% de sus ingresos, lo que generaría una deuda a su cargo que se determinaría una vez que fuera localizado.
Desde mi punto de vista, las ejecuciones de estas medidas son muy complejas, porque no se puede localizar al progenitor, sobre todo si ha cambiado de residencia y está en otro país, y mucho menos podemos llegar a conocer si tiene ingresos o patrimonio. De la misma forma, considero que el importe de 75 € mensuales no cubre las necesidades mínimas del menor.
OBRAS EN INMUEBLE CON USUFRUCTO
El usufructo es el derecho que tiene una persona a disfrutar de un bien ajeno, con la obligación de conservarlo. El ejemplo más claro es aquel por el que al viudo se le atribuye el usufructo de una vivienda y al hijo la nuda propiedad. Pero, ¿quién tiene que hacer frente a las reparaciones del inmueble? Tendremos que diferenciar si esas obras son ordinarias o extraordinarias.
El usufructuario está obligado a realizar las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas, es decir, aquellas que exijan los deterioros o desperfectos que proceden del uso natural de las cosas y que sean indispensables para su conservación. De forma que si no las hace, el propietario puede hacerlas a costa del usufructuario.
Las reparaciones extraordinarias corresponden al propietario, y si no las hace cuando son indispensables, el usufructuario puede realizarlas, pero tendrá derecho al finalizar el usufructo de exigir al propietario el aumento de valor que tuviere la finca; o, en su caso, reclamarle el importe pagado.
En definitiva, el usufructuario se encarga de los gastos derivados del uso y disfrute habitual de la propiedad, mientras que al nudo propietario le corresponde asumir los gastos extraordinarios, como reparaciones imprevistas o rehabilitaciones.